I korthet
Från 2026 ska alla bostadsrättsföreningar och de flesta fastighetsföretag tillämpa K3 i stället för K2 ÅR. Därmed måste de också använda komponentmetoden (K3 kapitel 17), där en byggnad delas upp i delar som skrivs av var för sig, till exempel tak, fasad och stammar. Det kräver en del arbete i början men ger en fördel. Stora underhållsåtgärder som ett stambyte belastar inte längre resultatet med hela kostnaden samma år, eftersom kostnaden fördelas över många år.
Många fler företag ska tillämpa K3 för bokslut och årsredovisning från 2026. Därmed ska de också tillämpa komponentmetoden för avskrivningar av vissa materiella anläggningstillgångar. Vad kommer det att innebära för de berörda företagen?
Jag ska visa vilka det berör, vad det innebär och att förändringen inte bara medför extra arbete utan också väsentliga fördelar!
I slutet av artikeln har du en inbjudan till ett kostnadsfritt webbinarium om komponentavskrivningar den 29 oktober 2026. Välkommen!
Bokföringsnämnden (BFN) har efter flera år slutfört en total översyn av båda regelverken för årsredovisningar, Årsredovisning för mindre företag (K2 ÅR) och Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Jag ser ändringarna av tillämpningsområdet som en av de stora nyheterna.
Sedan tidigare gäller att mindre företag med enklare förhållanden får tillämpa förenklingsregelverket K2 ÅR, medan K3 är huvudregelverket. Men det har visat sig att många av företagen som tillämpar K2 ÅR visserligen är mindre, men de har inte enklare förhållanden utan borde ha tillämpat K3.
BFN har löst detta genom att identifiera sju kategorier av företag som framöver ska tillämpa K3 även om de är mindre. Bland dessa kategorier ser jag framför allt två som inte bara ska byta till K3 utan även behöver börja tillämpa komponentmetoden.
1. Alla bostadsrättsföreningar, oavsett storlek
2. Alla fastighetsföretag, utom de allra minsta som får fortsätta tillämpa K2 ÅR om de vill
Redovisningsreglerna för komponentmetoden och komponentavskrivningar finns i K3, 17 kapitlet som handlar om materiella anläggningstillgångar. Uppdateringen av K3 till 2026 innebar inga väsentliga ändringar beträffande komponentmetoden. Men ämnet har fått förnyad aktualitet genom att många företag ska börja tillämpa komponentmetoden för första gången från 2026, på grund av det ändrade tillämpningsområdet för K2 ÅR och K3.
Kärnan i reglerna om komponentmetoden hittar vi i 17.4 K3.
”Förväntas skillnaden i förbrukningen av en materiell anläggningstillgångs betydande komponenter vara väsentlig, ska tillgångens anskaffningsvärde fördelas på dessa”
Vi kan alltså urskilja tre kriterier för att komponentmetoden ska tillämpas. För det första ska det handla om materiella anläggningstillgångar. Därmed faller immateriella och finansiella anläggningstillgångar bort. För det andra ska vi kunna dela upp tillgången i betydande delar (komponenter). För det tredje ska dessa delar ha väsentligt olika förbrukning. Eftersom varje komponent ska ha sin egen avskrivningsplan innebär det tredje kriteriet att olika komponenter skrivs av på olika lång tid.
Många är oroliga nu. Hur de ska klara av att göra denna komponentindelning? Och hur ska de veta vilken avskrivningstid som är lämplig för varje komponent?
Mitt första råd är att ta fasta på kriterierna. Var ganska grov i komponentindelningarna, eftersom det ska gälla betydande komponenter med väsentliga skillnader i förbrukning. Förlora dig inte i detaljer. Det går dessutom alltid att fördela en komponent på flera i framtiden, om du upptäcker att det hade varit bättre.
De tydligaste exemplen på materiella tillgångar som uppfyller kriterierna för komponentindelning är fastigheter. Men observera att reglerna gäller även andra typer av tillgångar, till exempel stora maskiner eller stora fordon. Jag kommer dock att hålla mig till fastigheter i fortsättningen av artikeln för enkelhetens skull.
Fastigheter är mark. Om det finns en byggnad på fastigheten så blir den första stora uppdelningen mellan mark och byggnad. Den uppdelningen ska vi göra enligt alla K-regler och både i redovisningen och beskattningen.
Men just för fastigheter ska vi göra en ytterligare uppdelning. Det framgår av till exempel 10.22 K2 ÅR. En fastighet ska delas upp på upp till 6 olika avskrivningsenheter. Skälet är att olika avskrivningsregler gäller för varje avskrivningsenhet (mina kommentarer).
1. Mark – Inga avskrivningar, utom vid substansminskning
2. Markinventarier – Kopplat område, räkenskapsenliga avskrivningar
3. Övriga markanläggningar – Frikopplat område, värdeminskningsavdrag 10-20 %
4. Byggnad – Frikopplat område, värdeminskningsavdrag 2-5 % + primäravdrag
5. Byggnadsinventarier – Kopplat område, räkenskapsenliga avskrivningar
6. Tillkommande utgifter för 1-6 – Avskrivningar enligt reglerna för respektive enhet
I K3 ska du sedan göra ytterligare uppdelning av avskrivningsenheter som uppfyller kriterierna för komponentindelning.
Finns det någon underhållsplan i företaget? Den kan du ha stor hjälp av, både i komponentindelningen och för att avgöra hur långt det är kvar till nästa utbyte.
Företag med fastigheter har ofta en underhållsplan för fastigheterna, som visar med vilka intervall olika delar bör underhållas eller bytas ut. Framför allt hos bostadsrättsföreningar är detta vanligt. Finns det ingen underhållsplan så finns det starka skäl för att upprätta en, i många fall med fastighetsteknisk hjälp. Om det finns en underhållsplan men den är inaktuell så är det dags att uppdatera den.
· Komponentindelningen bör följa indelningen i underhållsplanen
o Då stämmer framtida åtgärder bättre med byten av komponenter och avskrivningarna av dem
· Komponentindelningen bör också följa indelningen i avskrivningsenheter som jag skrev om i avsnittet ovan
o Då kommer avskrivningarna per komponent att stämma överens med avskrivningsreglerna för varje avskrivningsenhet, både i redovisningen och beskattningen.
Det finns inga regler om hur en komponentindelning ska göras eller vilka avskrivningstider respektive komponent ska ha. Det måste företaget bedöma för varje fastighet eller varje grupp av likartade fastigheter.
Om företaget är medlem i en branschorganisation så kan det finnas hjälp att hämta därifrån, men bara som exempel. Jag kommer att ge några exempel på publikationer för din hjälp i webbinariet för Finago, se slutet av artikeln.
Företag och organisationer kan också komma att upprätta egna interna riktlinjer, men även då behöver de anpassa sig till det enskilda fallet.
Beträffande inventarier så är reparation och underhåll åtgärder för att återställa tillgången till det skick den hade när företaget köpte tillgången. Till exempel byte av slitna delar. Utgiften ska redovisas som kostnad enligt alla K-regler och är normalt sett direkt avdragsgill.
Beträffande byggnader så är reparation och underhåll åtgärder för att återställa tillgången till sitt ursprungliga skick, när den var nybyggd, tillbyggd eller ombyggd. Till exempel stambyte. Utgiften ska redovisas som kostnad enligt alla K-regler och är normalt sett direkt avdragsgill.
Men, och det är här det fina kommer, det kan bli annorlunda i K3! Om åtgärden innebär byte av en komponent så blir det inte alls någon stor kostnad under året för åtgärden. Då tillämpas i stället reglerna om komponentbyte. I exemplet stambyte så ska den gamla komponenten stammar utrangeras. Om det finns ett oavskrivet redovisat värde kvar så blir det en kostnad i form av realisationsförlust, annars ingen kostnad alls. Utgifterna för de nya stammarna ska tas upp som tillgång, i form av ny komponent. Sedan ska den nya komponenten skrivas av under sin bedömda nyttjandeperiod.
Periodiskt underhåll, såsom stambyte, fasadrenovering, takbyte eller fönsterbyten, går ofta på flera miljoner kronor. Utgifter som ska redovisas som en kostnad samma år som åtgärden vidtas. Men med komponentmetoden i K3 blir det helt annorlunda.
1. Utrangering av den gamla komponenten – Eventuell (liten) kostnad för utrangeringsförlust
2. Utgift för den nya komponenten – Tillgång, inte kostnad
3. Avskrivning av den nya komponenten – Kostnad, fördelad över många år framåt
4. Direktavdrag för reparation och underhåll – Skatten minskar samma år
Resultateffekten av stora åtgärder för reparation och underhåll blir genom redovisningstekniken med komponentbyte mycket mjukare än enligt de övriga K-reglerna. Och vi har fortfarande kvar samma möjligheter till direktavdrag i beskattningen som om vi hade kostnadsfört reparation och underhåll.
Så komponentmetoden kanske är något vi vill ha, i stället för som många ser det något att undvika?
Nu försvinner valfriheten för många företag. Men om de ändå måste in i K3 och därmed ska tillämpa komponentmetoden så kanske det går att njuta av fördelarna när det inledande arbetet väl är utfört?
Vi berättar mer om komponentmetoden i ett kostnadsfritt webbinar den 29 oktober 2026. Välkommen att anmäla dig, efteråt får du både dokumentationen och en inspelning
Vilka företag måste byta från K2 till K3 från 2026?
Bokföringsnämnden har pekat ut sju kategorier av företag som ska tillämpa K3 även om de är mindre. Bland dem finns alla bostadsrättsföreningar, oavsett storlek, och alla fastighetsföretag utom de allra minsta.
Vad är komponentmetoden?
Det är en avskrivningsmetod i K3 (punkt 17.4). En materiell anläggningstillgång delas upp i betydande komponenter när komponenterna förbrukas i väsentligt olika takt. Varje komponent får en egen avskrivningstid.
Gäller komponentmetoden bara fastigheter?
Nej. Den gäller alla materiella anläggningstillgångar som uppfyller kriterierna, till exempel stora maskiner och fordon. Fastigheter är det vanligaste exemplet.
Hur detaljerad behöver komponentindelningen vara?
Inte särskilt detaljerad. Metoden gäller bara betydande komponenter med väsentligt olika förbrukning, så en grov indelning räcker ofta. En komponent kan delas upp i fler senare.
Hur bestämmer man avskrivningstiden för varje komponent?
Det finns inga fasta regler, så företaget gör en egen bedömning. Fastighetens underhållsplan är det bästa underlaget, eftersom den visar hur ofta olika delar behöver bytas. Branschorganisationer kan ge vägledande exempel.
Vad händer med kostnaden för ett stambyte enligt K3?
De gamla stammarna utrangeras, och det kvarvarande bokförda värdet blir en kostnad. De nya stammarna tas upp som en tillgång och skrivs av under sin nyttjandeperiod. Kostnaden fördelas därmed över många år i stället för att belasta ett enda år.
Påverkar komponentmetoden skatten?
Normalt inte negativt. Utgifter för reparation och underhåll kan i regel fortfarande dras av direkt vid beskattningen, även när de redovisas som en ny komponent i bokslutet.
Ändrades reglerna för komponentmetoden i den nya K3?
Nej, inte väsentligt. Det nya är att många fler företag omfattas av K3 och därmed av komponentmetoden.